De compromis of de onderhandse overeenkomst is in principe vormvrij. De compromis is een koop-verkoopovereenkomst waarbij koper en verkoper overeenkomen dat de verkoper er zich toe verbindt om de eigendom van een zaak over te dragen aan de koper. De koper van zijn kant verbindt zich ertoe om een geldprijs te betalen. In tegenstelling tot wat sommigen denken is de koop definitief vanaf de compromis. Omdat het belangrijk is dat de compromis alle essentiële elementen bevat, is het aan te raden samen te werken met een erkend makelaar die u kan begeleiden bij de opmaak van dit document.

Na de compromis zal de notaris een authentieke akte opstellen. Het is enkel de notaris die daartoe gemachtigd is. Hij zal de authentieke akte laten overschrijven in de registers van het hypotheekkantoor. Vanaf dat ogenblik is de verkoop ‘tegenstelbaar aan derden’. Dit wil zeggen dat vanaf de overschrijving op het hypotheekkantoor, iedereen, ook diegenen die geen partij zijn bij de verkoopovereenkomst rekening zullen moeten houden met de rechten van de nieuwe eigenaar van het onroerend goed.

Algemeen

Het keuringsverslag , afgeleverd na de keuring van de elektrische installatie, geeft informatie over de staat van de elektrische installatie, zodat de nieuwe eigenaar indien nodig de installatie kan aanpassen om zijn veiligheid te garanderen. Een keuringsverslag is in principe 25 jaar geldig op voorwaarde dat er geen wijziging of uitbreiding werd aangebracht aan de elektrische installatie. Dit document moet bij het verkoopdossier worden gevoegd. Enkel een erkend keuringsorganisme mag de keuring uitvoeren.

---

Verhindert een negatief keuringsverslag de verkoop?

Neen, een negatief keuringsverslag verhindert de verkoop niet. De notaris zal echter wel verplicht zijn om dit te melden aan een erkend keuringsorganisme. De nieuwe eigenaar zal in principe het nodige moeten doen om de elektrische installatie conform de opgelegde voorschriften in orde te maken. Het keuringsverslag vermeldt normaalgezien de datum waartegen de nieuwe keuring moet worden uitgevoerd.

Het kadastraal inkomen van een onroerend goed is het gemiddeld normaal netto-inkomen van één jaar van een onroerend goed, na aftrek van alle kosten, zoals geschat door de administratie van het kadaster en voor meerdere jaren vastgelegd. Het is aldus de administratie van het kadaster die op basis van de netto-huurwaarde op een bepaald referentietijdstip, door vergelijking met een aantal referentiepercelen met overeenstemmende omvang, ligging, aard, afwerking, enzovoort, het kadastraal inkomen van een bepaald perceel vastlegt. Tot op heden wordt als referentietijdstip het jaar 1975 genomen.

Bij een verkoop uit de hand hebben zowel de eigenaar als de kandidaat-koper elk het recht om een notaris aan te duiden. Het compromis vermeldt voor welke notaris de koper en de verkoper kiezen. Het is dus mogelijk om meerdere notarissen de koopakte te laten verlijden.

Indien u een woning wenst aan te kopen kan u best op een aantal zaken letten:

• Een bod kan je het beste schriftelijk uitbrengen, dit om eventuele discussies te vermijden.
• Vermeld duidelijk welke opschortende voorwaarden moeten vervuld zijn alvorens het bod geldt. Zo kan o.m. bepaald worden dat aan de koper eerst een lening moet worden toegestaan door de bank.
• Zeer belangrijk: vermeld steeds tot welke datum je bod geldt!
• Ga alvorens je een bod uitbrengt al eens informeren bij je bank welk bedrag je kan lenen.

Koopt u een woning dan betaalt u niet enkel de aankoopprijs van de woning, maar moet u ook rekening houden met de kosten die u aan de notaris moet betalen, hieronder moet begrepen worden:

• De registratierechten of BTW
• Het ereloon van de notaris, het ereloon is bij wet bepaald
• De algemene kosten van de akte (dit zijn kosten die de notaris moet maken in het kader van kadastrale, hypothecaire, stedenbouwkundige en fiscale opzoekingen, enzovoort).

Meer info kan u terugvinden op: www.notaris.be.

Kijk ook op: www.notaris.be/rekenmodules/aankoop, deze rekenmodule geeft een indicatie van de te verwachte aktekosten.

De kosten van de koopovereenkomst en andere bijkomende kosten zijn in principe voor de koper (artikel 1593 van het burgerlijk wetboek). Het is echter aan de partijen toegestaan om dit anders te regelen. In het laatste geval is het aan te raden om dit op te nemen in de compromis.

Onterecht wordt er soms gedacht dat een zonevreemde woning een illegaal gebouwde woning is. Een woning is zonevreemd als het volgens het geldende plan niet in zone met de juiste bestemming ligt. Een voorbeeld: een voormalige boerderij waar vroeger landbouwactiviteiten werden uitgeoefend ligt in 'agrarisch gebied'. Na het stoppen met de landbouwactiviteiten wordt de boerderij louter aangewend voor bewoning en voldoet het dus niet meer aan de bestemmingsvoorschriften. Wil je een dergelijke woning kopen en/of heb je verbouwplannen? Informeer dan even bij de gemeente waar het onroerend goed gelegen is. Voor zonevreemde woningen gelden immers andere bouwvoorschriften.

Een voorkooprecht is een conventioneel ( vastgelegd in een overeenkomst) of een wettelijk recht dat een bepaald persoon, rechtspersoon of instantie de mogelijkheid biedt om een onroerend goed aan te kopen tegen dezelfde prijs en aan dezelfde voorwaarden als de kandidaat-koper. Er bestaan heel wat (wettelijke) voorkooprechten. Te denken valt bijvoorbeeld aan het voorkooprecht dat kan uitgeoefend worden door Waterwegen en Zeekanaal. Kijk daarom altijd goed na of er sprake is van dergelijk voorkooprecht. Is dit het geval, dan zal eerst aan de houder van het voorkooprecht de mogelijkheid moeten geboden worden om zijn recht uit te oefenen. Wordt van dit recht geen gebruik gemaakt dan kan de kandidaat-koper het onroerend goed aankopen.

In principe is het zo dat vanaf de ondertekening van de compromis de eigendom van het onroerend goed overgaat van de verkoper op de koper. Meestal wordt de eigendomsoverdracht echter uitgesteld tot aan de ondertekening van de notariële akte. Er is dus geen notariële akte nodig om de eigendom te laten overgaan.

Een 'nieuwe' woning kan onder het BTW-stelsel verkocht worden. Wanneer wordt een woning als 'nieuw' beschouwd? De ouderdom van een woning wordt bepaald door de eerste ingebruikname. Dat is de datum waarop zij voor de eerste maal bewoond of gebruikt werd. Een woning is nieuw wanneer zij uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname of de eerste inbezitneming wordt geleverd.