Vastgoedadvies
Op zoek naar tips of vastgoedadvies? Bij Via Sofie zit je goed!
Wat is een compromis? Weet jij wat een zonevreemde woning is? En wat is het kadastraal inkomen? Als je er niet elke dag mee bezig bent, zoals wij, dan kunnen deze termen uit de vastgoedwereld weleens ingewikkeld worden. Daarom geven wij je een spoedcursus vastgoedterminologie. Hieronder vind je een overzicht van veelgestelde vragen, tips en vastgoedadvies. Staat jouw vraag er niet tussen? Wij helpen je graag verder!
Nee. Een vraagprijs is geen bindend aanbod. De vraagprijs is géén bindend aanbod, maar een uitnodiging om te onderhandelen.
Dat betekent dat een verkoper perfect kan beslissen om niet aan jou te verkopen, maar even goed aan iemand anders, zelfs voor een hogere of lagere prijs.
Waarom dat zo is?
Omdat er pas een aankoop ontstaat wanneer beide partijen akkoord gaan over:
- de prijs, én
- het onroerend goed.
Bied jij de vraagprijs, maar aanvaardt de verkoper je bod niet, dan is er géén overeenkomst.
Kortom: biedingen zijn bindend, vraagprijzen niet.
Ja, dat mag. En het gebeurt ook vaak. Concurrentieel bieden mag, zolang het geen openbare verkoop wordt.
Een verkoper mag meerdere geïnteresseerden uitnodigen en ze laat bieden tot er een aantrekkelijk bod op tafel ligt. Dat heet “concurrentieel bieden”, en dat is legaal zolang de verkoper:
- geen openbare verkoop organiseert (dat is enkel voor notarissen),
- geen publiek samenbrengt dat elkaars bod live kan volgen.
Maar opgelet: zodra het biedproces zó wordt georganiseerd dat iedereen elkaars bod ziet en duidelijk is dat het goed naar de hoogste bieder gaat, lijkt het té veel op een openbare verkoop… en dat is verboden buiten het notariaat.
De vraagprijs is vrijblijvend. Een bod is juridisch bindend.
Vraagprijs:
- Is een richtprijs van de verkoper.
- Is niet bindend.
- Kan omhoog, omlaag of genegeerd worden.
Bindend bod:
- Is een juridische verbintenis van de koper.
- Eenmaal uitgebracht kán je er niet zomaar onderuit.
- Wordt pas een koop als de verkoper het bod aanvaardt.
Een bod is bindend van zodra je het schriftelijk formuleert én ondertekent. Dat kan op papier of digitaal. Zelfs een sms of e-mail kan bindend zijn, zolang de bedoeling duidelijk is en alle essentiële elementen erin staan.
Een bod is bindend wanneer het:
- de prijs vermeldt
- het adres/omschrijving van het goed bevat
- jouw handtekening of bevestiging bevat
- een geldigheidsduur vermeldt (handig om jezelf te beschermen)
Pas wanneer de verkoper het bod aanvaardt, ontstaat er een koopovereenkomst.
Zet álle voorwaarden in je bod, niets achteraf regelen. Een veilig bod bevat minstens deze elementen:
- Je naam en gegevens
- De omschrijving van het pand
- De geboden prijs (voluit + in cijfers)
- De geldigheidsduur van je bod
- Je handtekening
- Een opschortende voorwaarde (bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een lening)
Extra tips om jezelf te beschermen:
- Maak geen afspraken achteraf over extra voorwaarden: alles moet in het bod.
- Ben je niet zeker? Laat je bod dan nalezen door een notaris. (Dit kan vaak kosteloos.)
- Vermeld altijd voorwaarden die voor jou belangrijk zijn (bv. betaalmoment, datum van vrijgave, welbepaalde attesten).
Ja, dat kan. De wet maakt geen onderscheid tussen papier en digitale communicatie.
Een sms of mail kan bindend zijn als:
- de inhoud duidelijk een bod is,
- het adres van het pand vermeld staat,
- de prijs correct is geformuleerd,
- jij als afzender identificeerbaar bent.
Let op met snelle berichtjes zoals: “Wij willen €290.000 bieden.” Dat lijkt onschuldig, maar kan juridisch als écht bod gezien worden.
Wil je dat vermijden? Gebruik zinnen zoals: “Dit is geen bod maar een vrijblijvende verkennende vraag.”
Een bod uitbrengen is spannend, maar het is ook juridisch bindend. Anders gezegd: Een bod bindt jou, niet de verkoper. De belangrijkste risico’s:
1) Je verandert van gedacht, maar je zit vast
Als de verkoper je bod aanvaardt, heb je een koopovereenkomst.
Terugkrabbelen = risico op schadevergoeding tot ±10%.
2) Financiering lukt niet
Geen lening? Zonder opschortende voorwaarde moet je toch kopen of betalen.
3) Niet alle informatie is bekend
Stedenbouw, bodemattest, syndicusinfo… Soms ontbreekt er nog cruciale info.
Daarom: zet in je bod dat de verkoop onder voorbehoud van volledige wettelijke documentatie gebeurt.
4) Emotionele beslissingen
Op de woningmarkt gaat alles snel. Kopers vergeten soms essentiële voorwaarden te vermelden, met de nodige risico’s en stress achteraf.
Je bepaalt zelf hoe lang je bod geldig blijft.
Een goede geldigheidsduur:
- geeft de verkoper tijd om te reageren,
- voorkomt dat jij wéken “vastzit” aan een bod.
Zet minstens dit in je bod:
- Bodprijs
- Adres van het pand
- Geldigheidsduur
- Opschortende voorwaarden
- Datum + handtekening
Zo voorkom je verrassingen, discussies en onnodige risico’s.
Een opschortende voorwaarde is een beschermingsclausule waarbij de aankoop alleen doorgaat als een bepaalde voorwaarde vervuld wordt. (Een zogenaamde “toekomstige en onzekere gebeurtenis”.)
Wordt die voorwaarde níét vervuld? Dan komt er géén overeenkomst tot stand en ben je als koper in principe niet verplicht om te kopen of een schadevergoeding te betalen, op voorwaarde dat je correct en te goeder trouw hebt gehandeld.
Veelvoorkomende voorbeelden:
- het verkrijgen van een woonkrediet,
- het krijgen van stedenbouwkundige info,
- het ontvangen van een schoon bodemattest.
Een bod mét opschortende voorwaarden is dus een stuk veiliger dan een bod “zonder vangnet”.
- Moet een opschortende voorwaarde verplicht in een bod staan? → Nee, maar het is wél slim.
- Kan de verkoper een opschortende voorwaarde weigeren? → Ja.
- Kan je meerdere opschortende voorwaarden opnemen? → Ja.
- Moet ik een bewijs leveren dat de voorwaarde niet is vervuld? → Ja.
Bij een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een lening is je bod enkel geldig als de bank je lening goedkeurt binnen een afgesproken termijn.
Dit is de meest gebruikte opschortende voorwaarde, en die werkt zo:
- Jij doet een bod met de clausule dat je de aankoop financiert met een hypotheek.
- Je krijgt een bepaalde termijn (meestal 4 tot 8 weken) om een krediet te verkrijgen.
- De bank onderzoekt je dossier.
- Wordt de lening weigerd, dan vervalt de verkoop én krijg je het voorschot 100% terug.
Belangrijk: je moet wel kunnen bewijzen dat je moeite hebt gedaan om een lening te verkrijgen.
- Moet ik meerdere banken contacteren? → Vaak wel, zeker bij betwisting.
- Wat als ik geen bewijs van weigering krijg? → Vraag een schriftelijke motivatie.
- Wat als ik wél een lening krijg maar met slechtere voorwaarden? → De voorwaarde blijft vervuld.
- Mag de verkoper eisen dat je een specifieke bank gebruikt? → Nee.
Tip: vraag altijd meerdere simulaties of officiële weigeringen, zodat je beschermd bent bij discussie.
Ja, op voorwaarde dat je in je bod of compromis een correcte opschortende voorwaarde voor financiering hebt laten opnemen.
Krijg je je lening niet rond én heb je een correcte opschortende voorwaarde opgenomen in je bod of compromis? Dan vervalt de aankoop zonder kosten. Maar let op: Geen opschortende voorwaarde = géén vangnet.
Dan moet je:
- óf toch kopen,
- óf een schadevergoeding betalen (vaak rond de 10% van de aankoopprijs).
Daarom zeggen notarissen het altijd: “Geen opschortende voorwaarde = een gevaarlijk avontuur.”
Handig om weten:
- Wat als de termijn voor de lening te kort was? → Je kan een verlenging vragen, maar dat is geen recht.
- Wat als ik wél een lening krijg maar minder dan verwacht? → Dan is de voorwaarde vervuld.
- Kan een verkoper de voorwaarde nadien aanpassen? → Niet zonder jouw akkoord.
- Kan de voorwaarde ook gelden voor renovatiepremies? → Ja, als je dat zo formuleert.
De akte wordt uitgesteld tot alle wettelijke documenten compleet zijn.
De notaris of vastgoedmakelaar moet vóór de akte heel wat info opvragen:
- bodemattest
- stedenbouwkundige gegevens
- EPC
- elektrische keuring
- info syndicus (bij appartement)
- enzovoort
Komen die documenten te laat binnen? Dan kan de akte niet worden getekend, want de notaris moet jou volledig en correct informeren.
Voor de koper is dat geen ramp; de wettelijke termijnen voor de akte (max. 4 maanden na compromis) worden meestal verlengd tot de info compleet is.
In extreme gevallen kan een koper zelfs zeggen: “Door de ontbrekende documenten was correcte controle onmogelijk.” Dan kan de verkoop ontbonden worden zonder kosten, maar dat gebeurt zelden. De notaris bewaakt dit proces en grijpt tijdig in.
Handig om weten:
- Is uitstel van de akte een probleem voor de koper? → Meestal niet.
- Moet de verkoper documenten zelf betalen? → Ja, de wettelijke attesten zijn zijn verantwoordelijkheid.
- Kan ik schadevergoeding eisen voor vertraging? → Heel uitzonderlijk.
- Kan de notaris weigeren om de akte te verlijden? → Ja, zonder correcte info mag het niet.
Neem altijd een stedenbouwkundige opschortende voorwaarde op in je bod.
Krijg je tijdens de bezichtiging onvoldoende info over bijvoorbeeld:
- zonevreemdheid,
- vergunningen,
- uitbreidingen zonder vergunning,
- mogelijke bouwinbreuken?
Bescherm jezelf dan op drie manieren:
- Vermeld in je bod dat de aankoop onder voorbehoud van correcte stedenbouwkundige info gebeurt.
Zo ben je gedekt als later zou blijken dat er iets mis is.
- Neem tijdig contact op met de notaris.
Die kan de stedenbouwkundige inlichtingen opvragen en mogelijke verrassingen opsporen.
- Vraag schriftelijke bevestiging.
Voorbeeldclausule: “Dit bod is onderworpen aan het verkrijgen van alle wettelijke stedenbouwkundige documenten die geen onregelmatigheden of overtredingen mogen bevatten.”
Daardoor kan je de aankoop ontbinden als er toch een probleem blijkt te zijn.
De verkoopovereenkomst (in de volksmond: het compromis of de aankoop-verkoopbelofte) is de juridisch bindende overeenkomst tussen koper en verkoper. Vanaf dat moment is de verkoop “rond”, zelfs al moet de notariële akte nog volgen.
Wat staat er precies in?
- De identiteit van koper en verkoper
- De prijs van de woning
- Een beschrijving van het goed
- Eventuele opschortende voorwaarden
- Datum van sleutelafgifte
- Verdeling van kosten
- Uitgebreide wettelijke info over het pand (bodem, stedenbouw, EPC…)
Kortom: dit document bevat alles wat later in de notariële akte verschijnt. Het is dus geen tussendoortje, maar de basis van de aankoop.
Nee, “voorlopig” is misleidend. Het is bindend.
Hoewel het soms het “voorlopig koopcontract” wordt genoemd, is er niets voorlopig aan. Een compromis of aankoop-verkoopbelofte is namelijk volledig bindend: de prijs, voorwaarden en verplichtingen liggen vast en beide partijen moeten naar de akte toewerken.
Van zodra het compromis ondertekend is, zijn koper en verkoper:
- juridisch gebonden,
- verplicht om mee te werken aan de notariële akte,
- verplicht om de gemaakte afspraken na te leven.
Het enige dat nog volgt, is de administratieve afhandeling door de notaris. Maar de verkoop staat al als een huis.
Een verkoopovereenkomst is behoorlijk uitgebreid, en dat moet ook. De wet verplicht dat het document alle informatie bevat die nodig is om de koper volledig te informeren.
Je mag verwachten dat een degelijke verkoopovereenkomst minstens dit bevat:
Wettelijke verplichtingen
- Identiteit van koper en verkoper
- Prijs en betalingsmodaliteiten
- Adres en kadastrale gegevens
- Opschortende voorwaarden (bv. lening)
- Energielabel (EPC)
- Aanwezigheid of afwezigheid van elektrische keuring
- Informatie over stedenbouw (vergunningen, mogelijke inbreuken…)
- Bodemattest
- Postinterventiedossier (bij werken na 2001)
- Info syndicus + kostenverdeling (bij appartement)
- Indien van toepassing: asbestattest
Praktische afspraken
- Opleveringsdatum / sleuteloverdracht
- Wat inbegrepen is (bv. meubels, toestellen)
- Verdeling van kosten en lasten
Wanneer één van deze documenten ontbreekt, moet de notaris dit rechtzetten vóór de akte wordt ondertekend.
De verkoopovereenkomst bindt koper en verkoper, maar het is niet voldoende om eigenaar te worden. Daarvoor is een notariële akte nodig, omdat:
- Alle wettelijke controles nog uitgevoerd moeten worden
(denk aan bodemattest, schuldenonderzoek, stedenbouwkundige check…).
- De notaris moet vaststellen dat alles juridisch correct en volledig is.
- Enkel een notariële akte kan worden overgeschreven in het Kantoor Rechtszekerheid
→ pas dan wordt de koper officieel eigenaar.
- De akte dient als uitvoerbare titel, wat betekent dat afspraken afdwingbaar zijn.
In mensentaal:
- De verkoopovereenkomst (Het compromis of de aankoop-verkoopbelofte) = juridisch akkoord.
- De notariële akte = wettelijk eigendom.
Bij de verkoopovereenkomst betaal je het voorschot en start de kredietprocedure. Op het moment van de ondertekening van de verkoopovereenkomst gebeuren meestal vier dingen:
- Betalen van het voorschot/ de waarborg
Doorgaans 5 à 10% van de aankoopprijs. Dit wordt gestort op een derdenrekening van de notaris of makelaar (nooit rechtstreeks naar de verkoper).
- Vastleggen van de akte datum
De notaris bepaalt de uiterste datum (meestal binnen 4 maanden) waarop je de rest van de aankoopprijs moet betalen.
- Start van de leningsprocedure
Vanaf de verkoopovereenkomst moet de koper actief verder werken aan de aanvraag en goedkeuring van het woonkrediet.
- Eventuele betalingen voor attesten
Soms worden kleine administratieve kosten meteen geregeld (afhankelijk van het dossier).
Handig om te weten:
- Het voorschot / de waarborg blijft veilig op een geblokkeerde rekening staan tot de dag van de akte.
- Gaat de verkoop niet door door een geldige opschortende voorwaarde? Dan krijg je het volledige bedrag terug.
Nee. Een voorschot is in België niet wettelijk verplicht. Toch gebeurt het in de praktijk bijna altijd, omdat:
- de verkoper zekerheid wil dat je serieus bent,
- de notaris het voorschot gebruikt als bescherming voor beide partijen,
- het vertrouwen creëert in het verdere aankoopproces.
Let op: Bij een woning op plan (wet Breyne) mag de verkoper zelfs maximaal maar 5% voorschot vragen — nooit meer.
Bij een bestaande woning zijn er geen wettelijke regels, maar meestal is 5–10% gebruikelijk.
Kortom: niet verplicht, wel standaard.
Meestal tussen 5 en 10%, afhankelijk van de woning.
Bij bestaande woningen ligt het voorschot standaard tussen 5% en 10%. Bij aankoop op plan (wet Breyne) is het maximum wettelijk vastgelegd op 5%.
Alles daarboven is niet toegestaan.
Een hoger voorschot lijkt soms “een sterk signaal” als koper, maar verhoogt wel je risico.
Een correct, gemiddeld voorschot is dus meestal meer dan voldoende.
Altijd op een beveiligde derdenrekening van de notaris of makelaar, nooit op de rekening van de verkoper.
Waarom?
- Het geld is geblokkeerd en beveiligd.
- Geen enkele partij kan eraan.
- Als de verkoop niet doorgaat door een opschortende voorwaarde, krijg je het bedrag 100% terug.
- Bij een probleem (bv. verkoper heeft schulden) ben jij volledig beschermd.
Dit staat ook zo beschreven in je documenten: notarissen raden altijd aan om het voorschot op een rubriek- of derdenrekening te storten, nooit rechtstreeks naar de verkoper.
Ja, tenzij jij fout bent of je voorwaarden niet naleeft.
Je krijgt het voorschot volledig terug als:
- je geen lening krijgt en er een opschortende voorwaarde is;
- het pand juridische problemen heeft;
- de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt;
- er documenten ontbreken die essentieel zijn voor een correcte verkoop;
- de verkoper beslist om niet te verkopen.
Je krijgt het voorschot meestal niet terug als:
- je zélf afhaakt zonder geldige reden,
- of geen moeite deed om een lening te bekomen (bij opschortende voorwaarde).
In dat geval kan het voorschot zelfs worden aangewend als schadevergoeding voor de verkoper.
Handig om weten:
- Wat als de verkoper afhaakt? → Jij krijgt alles terug.
- Wat als de bank me pas op de laatste dag een weigering geeft? → Bewijs is genoeg.
- Kan de notaris weigeren het voorschot terug te storten? → Niet zonder juridische reden.
- Kan de verkoper het voorschot vasthouden bij discussie? → Enkel via notaris en enkel bij betwisting.
Een woning kopen begint niet met een bezoek, maar met een rekenmachine. Een goed financieel plan geeft je rust én voorkomt verrassingen. Bereken je eigen middelen, je leencapaciteit, álle kosten én hou een buffer over.
- Bereken hoeveel eigen middelen je hebt
Denk aan:
- spaargeld
- beleggingen
- eventuele steun van ouders/grootouders
- verkoop van een vorige woning
- Bereken hoeveel je maximaal kan lenen
Je bank kijkt naar:
- je inkomen
- je vaste kosten
- andere leningen
- je toekomstige afbetalingslast
Vuistregel: max. 1/3 van je inkomen gaat naar leningen.
- Tel alle aankoopkosten erbij
Dat zijn er meer dan je denkt (zie thema 6), zoals:
- registratierechten
- notariskosten
- bankkosten
- schattingskosten
- verzekering
- renovatiebudget
- Hou een financiële buffer over
Zoals in de documenten vermeld: investeer nooit je laatste centen in een woning.
Het leven gaat door — auto, kinderen, onverwachte kosten…
Kortom: maak een plan alsof je een marathon loopt, niet een sprint.
Dat hangt af van je situatie, maar dit zijn de algemene regels:
Voor een woning waarin je zelf gaat wonen
Je kan bij de meeste banken maximaal 90% van de aankoopwaarde lenen.
Dat betekent dat je minstens 10% zelf moet financieren, plus alle bijkomende kosten.
Voor een investeringspand
De Nationale Bank legt op dat je maximaal 80% mag lenen.
Dus min. 20% eigen inbreng + kosten.
Extra kosten die je zélf moet betalen
Registratierechten, notariskosten, dossierkosten… samen vaak 12–20% van de aankoopprijs.
Realistisch voorbeeld
Koop je een woning van €300.000? Dan heb je snel:
- €30.000 eigen inbreng (10%)
- €30.000 à €40.000 kosten
Totaal nodig: €60.000 à €70.000
De bank kijkt naar je inkomen, eigen inbreng en het risicoprofiel van de woning.
- Je inkomen
Hoe hoger en stabieler je inkomen, hoe meer je kan lenen.
Vuistregel: Niet meer dan 1/3e van je netto inkomen mag naar leningen gaan.
Verdien je samen €4.500 netto? Dan mag je maandelijks +/- €1.500 aan woonkrediet afbetalen.
- Je eigen inbreng
Hoe meer eigen geld, hoe beter je kredietscore én hoe lager de rentevoet.
- Het type pand
- Eigen woning: max. 90%
- Investeringspand: max. 80%
- Risicovollere dossiers: bank kan zelf verstrengen
Let op: banken kijken verder dan je loon
Ook je gezinssituatie, andere leningen, kredietgeschiedenis en financiële buffer spelen mee.
De bank beoordeelt je volledige financiële situatie, niet alleen je loon. Een bank kijkt naar je inkomen, eigen inbreng, schuldenlast, kredietgeschiedenis, gezinssituatie, looptijd van de lening, risicoprofiel van de woning én of je een financiële buffer overhoudt.
- Inkomen
Niet alleen het bedrag, maar ook stabiliteit, contracttype en gezinssamenstelling.
- Eigen inbreng
Meer eigen geld = minder risico voor de bank.
- Schuldenlast
Alle bestaande leningen worden meegeteld.
- Looptijd van de lening
Lange termijn = lagere maandlasten maar hogere totale kost.
- Het type pand
Nieuwbouw, appartement, huis, investeringspand… alles beïnvloedt het risico.
- Je financiële buffer
Zoals in je documenten vermeld: banken willen dat je geld overhoudt na de aankoop — geen “lege spaarpot”.
- Je kredietgeschiedenis
Achterstallen, betalingsproblemen of eerdere kredietweigeringen spelen zeker mee.
Kortom: een kredietaanvraag is geen rekensommetje, maar een risicobeoordeling.
De aankoopprijs is maar één deel van het totaalplaatje. In Vlaanderen betaal je doorgaans 12 tot 20% extra door registratierechten, notariskosten, dossierkosten van de bank, verzekeringen en eventuele renovatiekosten. Voor een woning van €300.000 kan dat dus €36.000 tot €60.000 extra zijn.
Registratierechten
Een belasting op de aankoop van een bestaande woning (zie vraag 30).
Notariskosten
Bestaan uit:
- erelonen notaris (vastgelegd door de overheid)
- administratieve kosten
- opzoekingskosten
- overschrijvingskosten
Bankkosten
Zoals dossierkosten, schattingskosten en hypotheekkosten.
Verzekeringen
- brandverzekering (vaak verplicht)
- schuldsaldoverzekering (sterk aanbevolen)
Eventuele renovatiekosten
Denk aan isolatie, elektriciteit, dak, sanitair…
Kleine, maar onvermijdelijke posten
- verhuis
- nieuwe meubels/toestellen
- aansluiting nutsvoorzieningen
Kortom: maak een totaalbudget waarin ook álles buiten de aankoopprijs zit. Dat voorkomt stress achteraf.
Registratierechten zijn de belasting die je betaalt op de aankoop van een bestaande woning. Ze worden geïnd door de overheid wanneer de notariële akte wordt verleden.
In Vlaanderen gelden momenteel deze tarieven:
- 2% voor je enige en eigen woning.
- 1% voor een ingrijpende energetische renovatie (IER).
- 12% voor tweede verblijven, investeringspanden of als je al eigenaar bent.
Je kan zelf nog aanvullende kortingen krijgen (bv. voor bescheiden woningen), afhankelijk van je dossier.
Wanneer betaal je ze? Op de dag van de notariële akte, samen met de rest van de aankoopprijs.
Dat hangt af van wat je koopt.
Bestaande woning
Je betaalt registratierechten (geen btw).
Nieuwbouw of woning op plan
- Je betaalt 21% btw op de constructiewaarde,
- en registratierechten op de grond (tenzij de grond in dezelfde handeling wordt verkocht).
Er bestaat ook een tijdelijke regeling waarbij onder voorwaarden 6% btw mogelijk is voor afbraak en heropbouw, maar dat hangt af van strikte criteria.
Notariskosten bestaan uit ereloon, administratie, opzoekingen en overschrijvingskosten.
- Ereloon van de notaris
Dit is wettelijk vastgelegd. De notaris mag het bedrag niet willekeurig bepalen: overal in België betaal je hetzelfde.
- Administratieve kosten
Zoals opzoekingen naar:
- bodemattest
- stedenbouw
- kadastrale info
- hypothecaire situatie
- schulden op het pand
- Kosten voor de overschrijving
Dit is de officiële registratie van jouw eigendomsoverdracht bij het Kantoor Rechtszekerheid.
Bij een woonkrediet betaal je schattingskosten, dossierkosten en hypotheekkosten.
Schattingskosten
De bank wil weten hoeveel het pand écht waard is.
Dit betaal je meestal bij de aanvraag.
Dossierkosten
Een administratieve kost voor het aanmaken van je kredietdossier.
Hypotheekkosten
Deze worden betaald bij de notariële akte en omvatten:
- de hypotheekakte
- registratie
- erelonen
- administratie
Eventuele extra’s
- schuldsaldoverzekering
- brandverzekering
- kredietverzekering (bij zelfstandigen)
Naast de grote posten (notaris, bank, registratierechten) zijn er ook kleinere maar onvermijdelijke kosten voor attesten, aansluitingen en documentopvragingen.
Attesten
- bodemattest
- EPC
- elektrische keuring
- asbestattest (indien nodig)
Deze zijn meestal voor de verkoper, maar de kosten komen wel voort uit de verkoop.
Aansluitingen
- water
- elektriciteit
- gas
- telecom
Opvragen van documenten
- Bij appartementen: syndicusattesten of rekeningen.
Individueel zijn deze kosten klein, maar samen kunnen ze oplopen tot enkele honderden euro’s.
De hoofdregel in België is eenvoudig: De koper betaalt aankoopkosten. De verkoper betaalt attesten en makelaarskosten.
De koper betaalt:
- registratierechten of btw
- notariskosten
- bankkosten
- hypotheekkosten
- kosten voor eigen attesten (bv. schatting)
De verkoper betaalt:
- EPC
- elektrische keuring
- bodemattest
- asbestattest (Vlaanderen)
- syndicusinfo (bij appartementen)
- kosten om het pand verkoopklaar te maken
Let op: de vastgoedmakelaarskosten worden altijd betaald door de partij die de makelaar heeft ingeschakeld, meestal de verkoper.
Het aankoopproces lijkt soms op een doolhof, maar eigenlijk bestaat het uit een duidelijk stappenplan: Bod → aanvaarding → compromis → voorschot → lening → controles → akte → sleuteloverdracht.
- Je brengt een bod uit
Schriftelijk, met geldigheidsduur en opschortende voorwaarden.
- De verkoper aanvaardt je bod
Vanaf dat moment is er een akkoord over prijs en woning.
- Je ondertekent het compromis
Dit is de juridisch bindende koopovereenkomst.
- Je betaalt het voorschot
Meestal 5–10%, op een beveiligde derdenrekening.
- Je rondt je kredietaanvraag af
De bank doet een schatting en geeft de finale goedkeuring.
- De notaris verzamelt alle wettelijke documenten
Bodemattest, stedenbouw, kadastrale info, schuldenonderzoek…
- De notariële akte wordt opgesteld
Pas bij de akte word je officieel eigenaar.
- Sleutels!
Na betaling van de totale aankoopprijs en kosten ontvang je de sleutels.
Kortom: van bod tot sleutels is een avontuur met veel checks, maar met de juiste begeleiding loopt alles vlot.
Gemiddeld 3 à 4 maanden, maar trager of sneller is zeker mogelijk. In de praktijk hangt de timing af van:
De snelheid van de bank
Een kredietdossier kan 2 tot 8 weken duren.
Hoe vlot attesten en opzoekingen binnenkomen
Stedenbouwkundige attesten en bodemattesten kunnen soms vertraging oplopen.
De beschikbaarheid van beide notarissen
(Ja, zowel koper als verkoper mogen hun eigen notaris kiezen.)
De notaris doet een grondige juridische screening van het pand. Dat is geen formaliteit; het is jouw bescherming.
De belangrijkste controles zijn:
- Bodemattest: geen verontreiniging?
- Stedenbouwkundige info: vergunningen, zonevreemdheid, overtredingen…
- Kadastrale gegevens: correcte beschrijving van het pand
- Schuldenonderzoek: staat het pand in voor hypotheekschulden?
- EPC & elektrische keuring
- Informatie syndicus (bij appartementen)
- Erfdienstbaarheden: mag de buur bijvoorbeeld over je oprit?
Als iets niet klopt, wordt het opgelost vóór de akte, of kan jij als koper afhaken volgens de voorwaarden in je verkoopovereenkomst.
Je wordt officieel eigenaar op het moment dat de notariële akte wordt ondertekend én betaald.
Niet bij:
- het bod,
- de aanvaarding van het bod,
- de verkoopovereenkomst,
- of de betaling van het voorschot.
Maar op het moment dat:
- de akte ondertekend wordt, én
- jij de aankoopprijs + kosten hebt betaald, én
- de notaris de akte overschrijft bij het Kantoor Rechtszekerheid.
Vanaf dán:
- ben jij juridisch eigenaar
- ben jij verantwoordelijk voor verzekering
- krijg je de sleutels
Op de dag van de akte verifieert de notaris je identiteit, leest hij de akte voor, controleert hij de betaling, laten jullie de akte ondertekenen (papier of digitaal) en ontvang je de sleutels. Daarna wordt de akte officieel overgeschreven.
- Identiteitscontrole
Je toont je identiteitskaart en wordt geregistreerd.
- De notaris leest de akte voor
Hij legt alle clausules, kosten en voorwaarden uit.
- Bevestiging van betaling
De notaris controleert of het volledige bedrag op zijn rekening staat.
- Beide partijen ondertekenen
Digitaal of op papier, afhankelijk van het kantoor.
- Overhandiging van de sleutels
Het mooiste moment van de dag.
- Overschrijving naar het Kantoor Rechtszekerheid
Dit doet de notaris achteraf. Vanaf dat moment ben je 100% juridisch eigenaar.
De bank is je financiële copiloot tijdens de aankoop. Zij zorgen ervoor dat je de woning kan betalen én dat je financieel gezond blijft.
De bank bekijkt je financiële situatie, laat een schatting uitvoeren, bepaalt de rentevoet, keurt je krediet goed en levert alle documenten aan de notaris. Zonder dit proces kan de akte niet doorgaan.
- Je kredietdossier beoordelen
Ze bekijken je inkomen, vaste kosten, gezinssituatie, schuldenlast en financiële buffer.
- De woning laten schatten
Om te bepalen hoeveel ze maximaal willen lenen.
- Je rentevoet bepalen
Op basis van:
- je kredietprofiel
- je eigen inbreng
- de marktomstandigheden
- de looptijd van je lening
- Het krediet officieel goedkeuren
Ze maken een kredietaanbod op dat jij moet ondertekenen.
- Communiceren met de notaris
Zodat de hypothecaire akte op tijd in orde is voor de notariële akte.
Kortom: zonder bank, geen sleutels.
Handig om weten:
- Moet de bank altijd schatten? → Ja, bijna altijd.
- Mag ik meerdere banken vergelijken? → Sterk aanbevolen.
- Kan de bank mijn krediet wijzigen na de verkoopovereenkomst? → In zeldzame gevallen.
- Hoelang blijft een rentevoet geldig? → Afhankelijk van de bank, meestal 1–3 maanden.
De makelaar is de matchmaker tussen koper en verkoper, maar hij werkt in de praktijk vooral voor de partij die hem aanstelt, meestal de verkoper.
Wat doet een makelaar voor de verkoper?
- Waarde bepalen van de woning
- Professionele foto’s en vastgoedstyling
- Advertentie & marketing
- Bezoeken organiseren
- Onderhandelingen voeren
- Dossier voorbereiden voor de verkoopovereenkomst
- Wettelijke informatie verzamelen
Wat doet een makelaar voor de koper?
- Bezichtigingen begeleiden
- Informatie geven over het pand
- Aangeven welke documenten beschikbaar zijn
- Het biedproces transparant laten verlopen
- Vragen beantwoorden over renovatie, EPC, ligging…
Een makelaar is dus de olie in het proces: alles loopt vlotter en duidelijker.
De notaris is de juridische waakhond die de verkoopovereenkomst en de akte controleert en alle opzoekingen uitvoert. De notaris doet o.a. dit:
- Eventuele opzoekingen uitvoeren(maar het is in principe de vastgoedmakelaar die de wettelijke info al heeft opgevraagd)
- bodemattest
- stedenbouw
- schuldsituatie van het pand
- kadastrale info
- erfdienstbaarheden
- syndicusinfo (appartementen)
- De verkoopovereenkomstcontroleren
Of opstellen, afhankelijk van de situatie.
- De notariële akte opstellen
Waaraan veel juridische checks voorafgaan.
- Betalingen beheren
Het voorschot, de aankoopprijs en alle kosten komen op zijn veilige derdenrekening terecht.
- Het eigendom officieel inschrijven
Hij zorgt voor de overschrijving bij het Kantoor Rechtszekerheid.
De notaris is dus je garantie dat er niets mis kan lopen.
In België geldt: De kopers mogen altijd hun eigen notaris kiezen.
Zelfs als de verkoper een notaris heeft, mag jij een andere aanduiden zonder meerkost.
Waarom is dat gratis?
- Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd.
- Als er twee notarissen zijn, wordt het ereloon gedeeld.
- Jij krijgt dus extra advies, zonder extra te betalen.
Veel kopers weten dit niet, maar: Een eigen notaris hebben = extra zekerheid, zonder extra kosten.
De drie partijen vormen een nauw team. De makelaar begeleidt de verkoop, de bank beoordeelt je krediet en levert de financiering aan, en de notaris zorgt voor de juridische afhandeling en officiële eigendomsoverdracht.
En samen zorgen ze ervoor dat:
- jouw krediet op tijd in orde is,
- alle informatie compleet is,
- je een correcte akte krijgt,
- de betaling veilig gebeurt,
- en je op de dag van de akte met de sleutels buiten wandelt.
Het aankoopproces lijkt soms complex, maar als deze drie goed samenwerken, gaat alles verrassend vlot.
Je kunt op drie manieren eenvoudig checken of je huurcontract geregistreerd is: via MyMinfin, via de FOD Financiën of via het kantoor Rechtszekerheid.
- Via MyMinfin(de snelste manier)
- Log in met itsme of je eID.
- Ga naar “mijn woning en mijn onroerende goederen”.
- Kies “mijn huurcontracten raadplegen”.
→ Je ziet meteen of je contract geregistreerd is.
- Via het contactcenter van de FOD Financiën
Bel 02 572 57 57, kies in het menu:
- Categorie 3: “woning en vastgoed”
- Categorie 2: “huurcontract”
Zij zoeken het voor je op via je rijksregisternummer of het adres.
- Via het kantoor Rechtszekerheid
Stuur hen een mail. Je krijgt dan een schriftelijke bevestiging, handig als bewijs.
Handige tip uit de documenten: vraag het niet aan je verhuurder als je denkt dat het (nog) niet is geregistreerd. Slapende honden enzo…
In Vlaanderen is de regel eenvoudig: De huurder betaalt enkel de kosten die te maken hebben met het gebruik van de woning.
Concreet mag de verhuurder doorrekenen:
- Verbruikskosten
- water
- elektriciteit
- gas / stookolie
- jouw deel van de gemeenschappelijke verbruikskosten
- Onderhoudskosten van de gemene delen
- schoonmaak
- onderhoud gemeenschappelijke delen
- vuilnisophaling
- Kleine herstellingen
Zoals:
- lampen vervangen
- batterijen rookmelders
- sloten herstellen
- stopcontacten en schakelaars
- Liftkosten (Vlaanderen)
Forfaitair verdeeld:
- huurder: helft van het onderhoud
- verhuurder: grote herstellingen & modernisaties
De huurder betaalt niet voor:
- onroerende voorheffing
- kosten van de makelaar die de verhuurder inschakelt
- grote herstellingen
- structurele werken
- meters voor nutsvoorzieningen
Een simpele regel helpt:
- Kleine herstellingen = huurder.
- Grote herstellingenen structurele problemen = verhuurder.
De huurder betaalt:
- kleine herstelwerken
- lampen & verlichting in gemeenschappelijke delen
- batterijen in rookmelders
- kranen, sloten, schakelaars
- kleine schade door eigen gebruik
De verhuurder betaalt:
- structurele herstellingen
- renovaties
- grote defecten aan installatie
- grote onderdelen van de lift
- vervanging meters nutsvoorzieningen
- gevel, dak, sanitair buiten gebruiksschade
Bij twijfel geldt:
- is het slijtage of een structureel probleem? → verhuurder.
- is het dagelijks gebruik of een kleine ingreep? → huurder.
Een syndicus beheert de gemeenschappelijke delen in een gebouw met meerdere eigenaars.
De syndicus regelt zaken zoals:
- onderhoud lift
- offertes voor herstellingen
- beheer reservefonds
- opvolgen verzekeringen
- administratie van de mede-eigendom
In Vlaanderen wordt meestal 34% doorgerekend aan de huurder en 66% aan de verhuurder, tenzij het om kosten gaat die de huurder specifiek heeft veroorzaakt.
In Brussel wordt gewerkt met een uitgebreide lijst die bepaalt wie wat betaalt.
Belangrijk: syndicuskosten zijn géén vrije keuze; de verdeling is wettelijk vastgelegd.
Nee, nooit. De onroerende voorheffing (de jaarlijkse belasting op het pand) is altijd ten laste van de verhuurder, zowel in Vlaanderen als Brussel.
Er is één bijzondere situatie:
Huurder heeft recht op een vermindering
Heeft de huurder minstens twee kinderen ten laste of is de huurder gehandicapt? Dan krijgt de verhuurder een vermindering van de onroerende voorheffing.
Maar:
- Dat voordeel moet volledig doorgestort worden naar de huurder.
- De verhuurder mag dat nooit zelf houden.
Kortom:
- de belasting zelf = verhuurder
- het eventuele voordeel = voor de huurder
Via Sofie organiseert 2 maal per jaar een wooncafé, in het voorjaar en in het najaar. Tijdens deze avond kom je dankzij verschillende sprekers alles te weten over actuele vastgoedtopics. Uiteraard zijn we zelf aanwezig als vastgoedmakelaar, maar zo is er ook al een notaris komen spreken, een EPC-deskundige, een schilder, iemand gespecialiseerd in het toekennen van kredieten… Op het einde voorzien we tijd om je vragen voor te leggen aan de aanwezige experten. Op de hoogte blijven van onze wooncafés? Schrijf je hier in.
Onterecht wordt er soms gedacht dat een zonevreemde woning een illegaal gebouwde woning is. Een woning is zonevreemd als ze volgens het geldende plan niet in een zone met de juiste bestemming ligt. Een voorbeeld: een voormalige boerderij waar vroeger landbouwactiviteiten werden uitgeoefend ligt in ‘agrarisch gebied’. Nadat de landbouwactiviteiten gestopt zijn, wordt de boerderij louter gebruikt voor bewoning en voldoet ze dus niet meer aan de bestemmingsvoorschriften. Wil je een dergelijke woning kopen en/of heb je verbouwplannen? Informeer dan even bij de gemeente waar het onroerend goed gelegen is. Voor zonevreemde woningen gelden immers andere bouwvoorschriften.
Een voorkooprecht biedt een bepaald persoon, rechtspersoon of instantie de mogelijkheid om een woning aan te kopen tegen dezelfde prijs en aan dezelfde voorwaarden als de kandidaat-koper. Er bestaan heel wat (wettelijke) voorkooprechten, zoals het voorkooprecht voor Waterwegen en Zeekanaal. Kijk daarom altijd goed na of er sprake is van dergelijk voorkooprecht. Is dit het geval, dan krijgt eerst de houder van het voorkooprecht de mogelijkheid om de woning aan te kopen. Wordt van dit recht geen gebruik gemaakt? Dan kan de kandidaat-koper het onroerend goed aankopen.
Kwalitatief aanbod vind je bij Via Sofie. Ik kon onmiddellijk ter plaatse de woning bezoeken na telefoontje. Sofie denkt met je mee, geeft je de ruimte en tijd om rustig te beslissen; een menselijke makelaar. Steeds een vlotte communicatie en alle paperassen tot in de puntjes verzorgd, was altijd welkom met mijn vragen! Aanrader!
Dirk Van Haesbroeck